关于苏宁物流联手深创投成立物流地产基金

背景：11月13日苏宁云商发布公告称，公司全资子公司江苏苏宁物流有限公司（以下简称“苏宁物流”）与深创投基金深创投不动产基金管理（深圳）有限公司（以下简称“深创投不动产”）拟联合发起设立物流地产基金（以下简称“物流地产基金”），基金目标总规模为人民币300亿元，实现管理仓储规模达到1200-1500万平米。

据了解物流地产基金首期计划募集资金50亿，用于收购苏宁建成成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设备。后续物流地产基金，用于投资公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施，并寻求并购其他市场主体拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施。

以下为相关几个问题

问题一：深创投不动产基金管理有限公司为什么能够和江苏苏宁物流有限公司牵手联姻，走到一起设立物流地产基金？

答：通过天眼查获知，深创投不动产基金管理有限公司是南京宁享企业管理咨询中心（有限合伙）的股东，另外一个自然人姚凯参股；而查询江苏苏宁物流有限公司的工商注册资料，发现其法人也为姚凯；南京宁享企业管理咨询中心（有限合伙）的注册日期为2017年10月12日；这说明两家的合作早有计划，甚至注册合资公司去运作。

深圳市走出了万科房地产、招商局地产、广州走出了恒大地产这样的龙头地产企业，地产产业链及运作成熟；深创投不动产基金管理有限公司是深圳国资委控股的投资集团再投资的一家公司，国资背景的基金公司在协调政府、拿地从事物流地产上有优势；苏宁物流拥有600多万平方米仓储面积、4个航空枢纽、12个自动化分拣中心、660个城市配送中心、10000个快递点，是阿里巴巴菜鸟网络的合作伙伴，苏宁物流对物流地产的需求巨大、意愿强烈，所以双方一拍两合。

问题二：苏宁本就握有仓储建设及运营、干线运输、物流配送等全产业价值链物流服务能力，此次再次加码物流布局，设立物流地产基金用于收购、投资、建设高标准仓储物流建设，您认为这一举动将对江苏苏宁物流发展与布局带来哪些方面的变化？

答：苏宁起家于南京市的家电销售，是较早接受互联网思想并付诸实践的零售企业，很早就将公司定位为O2O的云商企业；由家电零售逐渐发展到自营配送物流、自营仓储、第三方物流、收购天天快递进军快递业务，布局金融业务，可以说，苏宁物流已成为一个既轻（业务模式）又重（物流基础设施、售后服务）的新型商业平台；目前苏宁和天天快递的仓储面积有600多万平米，但相对于其自身网点、竞争对手京东和其它电器厂家的仓配体系来说，还远远不够，同时，苏宁也在发展第三方物流，服务社会大众，内需及提升竞争力的需求让苏宁物流对物流地产有巨大需求空间。本次和有国资背景的基金公司合作成立物流地产基金，既能解决改造、收购、兴建物流地产的资金来源问题，又能有更通畅的渠道拿到高性价比的土地。

发展新零售、提升第三方物流服务能力，遍布全国的大大小小的、符合电商需求的仓储是重要的条件；所以，这一举动从长远看会提升苏宁物流仓储建设水平和物流服务能力。

问题三：我们关注到苏宁物流与京东自建物流的重资产模式有所不同，2016年，5月份，苏宁云商通过对公司6处自有供应链仓储物业资产转让给基金管理公司，开启资产证券化创新运作的先河。

在公告中，苏宁物流谈到参考行业标杆企业运营模式，计划建立“开发—运营—基金运作”的良性资产运营模式。无论是资产证券化还是设立物流基金，都属于轻资产的运营模式，以轻资产的运营模式建设物流有对公司有哪些好处？苏宁物流会不会实现“弯道超车”？

答：物流地产的“开发—运营—基金运作”模式国外早有普洛斯进行了成功的实践；对物流地产这种投入大、周期长、收益慢的长期项目，成立物流地产基金和将物流地产证券化，通过资本手段来实现固定资产的盘活、资产化、高流动性；国外以罗宾逊物流为代表的无车承运人模式以及国内的第三方物流模式也都是以轻资产模式见长，且都实现了相对短的时期、较少投入、快速发展起来。

苏宁物流及其母公司苏宁云商管理团队是有变革精神和实践精神的群体；近些年来，在包括电商、金融、物流、科技应用方面走在了同行的前面。

苏宁拿有多张金融、支付牌照，有自己控股的苏宁银行；定位为“科技驱动的O2O银行”， 苏宁银行聚焦供应链金融、消费金融、微小商户金融和产品销售平台四大核心业务，将科技元素贯穿于业务全流程、全渠道、全管理。

苏宁智慧物流被外界称为“黑科技竞速的领跑者”，目前超级云仓已运行一周年，实现了全流程自动拣选。首建的国内最大AGV仓库群——上海AGV仓，目前已经配备了100组左右的机器人，完整运营后，还有将近1000组机器人，会在接下来分批进行测试并投入使用。在这里，商品的拣选不再是人追着货架跑，而是等着机器人驼着货架排队跑过来，通过移动机器人搬运货架实现“货到人”拣选，打破了传统的“人到货”拣选模式。

“苏宁帮客家”5000多家门店覆盖了全国97%以上的区域，帮你选家政、修电脑、洗空调、治甲醛…“送装一体”服务更是行业首创。在全国区县范围覆盖量达到2741个，完成了114个城市维度的全面开通。在整个购物过程中不用再进行繁杂的预约和等待，真正实现了“一键购物、即买即享”。

2015年8月，阿里巴巴以283亿元战略投资苏宁云商，成为其第二大股东。同年10月，苏宁云商全资子公司苏宁云商集团南京苏宁易购投资有限公司与阿里共同出资10亿元设立“猫宁电商”，双方分别占股51%和49%。

苏宁云商（1990）
苏宁云商辐射全国的1600多家线下门店、3000多家售后服务网点、5000个加盟服务商以及下沉到四五线城市的服务站。57个遍及全国的智慧化物流基地，总面积将达到180万平方米。10000位快递员“火箭哥”。

苏宁物流于2012年转型成为第三方物流，2015年苏宁物流集团成立，而后苏宁物流向第三方、第四方开放方向发展，目前业务涉及供应物流、仓配物流、揽件速递、冷链物流及跨境物流，后续将继续扩大开展农村电商。

以此来看，苏宁物流是继京东物流后值得期待的一家物流集团公司，有望在我国物流市场上发挥更重要的作用。